Immobilier

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acquérir un logement en vue de le louer pour percevoir des revenus complémentaires ou pour se constituer un patrimoine grâce à l’effet levier du crédit et l’effet levier fiscal.

L’acquisition d’un investissement immobilier comptant permet d’obtenir un revenu complémentaire régulier. La valeur du bien immobilier et des loyers payés par le locataire évoluent globalement avec le coût de la vie. Ainsi le placement immobilier constitue une protection du capital contre l’inflation.

En finançant un investissement immobilier à crédit, l’effet de levier intervient lorsque le coût de l’emprunt est inférieur à la rentabilité nette de l’investissement. L’acquisition à crédit peut être effectuée avec peu ou sans apport. Une grande partie des échéances de prêt est remboursée par les loyers payés par le locataire réduisant l’effort d’épargne nécessaire pour se constituer un patrimoine.

Pour optimiser l’opération, l’effet levier fiscal peut intervenir par le biais d’avantages fiscaux qui réduisent encore plus l’effort d’épargne nécessaire pour se constituer un patrimoine.

Pour un investissement en métropole, les niches fiscales immobilières actuelles sont les dispositifs Duflot, Malraux, Monument Historique, Location Meublée Non Professionnelle, Censi-Bouvard et Location Meublée Professionnelle.

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L’investissement dans le cadre du dispositif Duflot ouvre droit pour le contribuable (domicilié fiscalement en France) à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 18 % du prix de revient de l’immeuble pour les logements acquis en 2013.

Les logements concernés par ce dispositif sont les logements d’habitation BBC ou RT 2012, notamment acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, situés dans des zones caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement et loué pendant neuf ans à titre de résidence principale.

En vue de la création de patrimoine, l’avantage principal d’un investissement dans le cadre du dispositif Duflot est de bénéficier de l’effet de levier du crédit et de l’effet levier fiscal pour financer l’opération. L’effet levier du crédit peut être optimisé grâce à un taux de crédit compétitif et un rendement locatif élevé. L’effet levier fiscal interviendra directement par la réduction d’impôt et indirectement par la déduction des intérêts et des charges sur les revenus fonciers notamment.

D’autre part, en vue d’un placement patrimonial, un investissement de qualité dans le cadre du dispositif Duflot permet de profiter de la tendance de long terme haussière des prix de l’immobilier, tout en protégeant son patrimoine du mécanisme d’érosion monétaire.

Par ailleurs, en recourant au crédit, l’assurance de prêt constitue une véritable protection pour votre famille dans le cas d’un accident de la vie.

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L’investissement dans le cadre du dispositif Bouvard ouvre droit pour le contribuable à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % du prix de revient de l’immeuble pour les logements acquis en 2013.

Les logements concernés doivent faire partie, notamment :

d’une résidence services pour étudiants,

d’une résidence de tourisme classée,

d’un établissement de soins (soins de longue durée et hébergement) pour personnes dépendantes, - d’un établissement pour personnes âgées ou handicapées (apportant une assistance dans les actes quotidiens, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale),

Les logements sont loués par bail commercial d’une durée minimale de 9 ans à un exploitant qui effectue une activité de sous location avec services.

L’avantage de ce type d’investissement est d’offrir des rendements attractifs et d’avoir une gestion simple car les investisseurs bénéficient d’un bail commercial fixant le loyer et les conditions de locations. L’investisseur n’a pas à s’occuper de l’aspect locatif.

Les rendements élevés couplés à une réduction d’impôt forte font de l’investissement dans le cadre du diapositif fiscal Bouvard l’un des plus performants en termes de constitution de patrimoine.

Par contre, les montages économiques et juridiques des opérations commercialisées sont complexes. Le risque de défaillance des opérateurs exploitants peut être difficile à appréhender pour un particulier non aguerri. Le bien détenant en général une faible valeur patrimoniale intrinsèque, la valeur de l’investissement réside dans la qualité du bail commercial et la capacité de l’exploitant à faire des bénéfices dans son activité.

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Dans la plupart des cas, il n’existe pas de surface minimum sauf lorsque le terrain n’est pas relié à l’assaisonnement collectif. Dans ce cas, le terrain doit avoir une superficie minimum de 1000m².

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Afin de fixer un prix au terrain, nous consulterons plusieurs documents :
  le plan de zonage
  les plans des réseaux d’assainissement
  le P.O.S. ou le P.L.U.
Ces documents vont déterminer le résiduel de la Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.), la hauteur à bâtir et les distances à respecter avec les limites du terrain et la maison existante et une étude géotechnique du sol.

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Pour le savoir, nous avons besoin du numéro de la parcelle et de sa section cadastrale.
Nous consulterons ensuite les documents suivants pour vous répondre :
  le Plan de Zonage
  Le Plan d’Occupation des Sols (P.O.S.) ou le Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.)
  le Plan d’Aménagement et du Développement Durable (P.A.D.D.)
  le Schéma de Cohérence Territoriale (S.C.O.T.).
  le Plan de Prévention des Risques et des Inondations (P.P.R.I.)
  et le Plan de Prévention des Risques Naturels (P.P.R.N.)

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Le C.O.S. (Coefficient d’occupation des sols) et le C.E.S. (Coefficient d’emprise au sol) sont des pourcentages que l’on trouve dans le P.L.U. ou le P.O.S., correspondants à la commune du terrain.
Multiplié à la superficie totale du terrain, le C.O.S. permet d’obtenir la surface maximum de S.H.O.N constructible.

Le C.E.S, quand à lui, permet d’obtenir la surface maximum du bâti au rez-de-chaussée si on le multiplie à la superficie totale du terrain.
Concrètement le C.O.S. définit le nombre de m² SHON de votre future construction alors que le C.E.S. définit la proportion de votre terrain qui pourra être occupé par une construction, soit uniquement la surface du rez-de-chaussée.

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Le prix de la maison est déterminée par la valeur intrinsèque du bâtiment (nombre de pièce, surface, prestations…) mais aussi par le terrain sur laquelle elle se situe.
L’étude du terrain grâce au Plan de Zonage, puis au P.L.U. ou au P.O.S. et enfin à l’étude géotechnique du sol, nous permettra de savoir si le projet peut être proposé à des promoteurs en vue de la construction d’un immeuble à la place du bâtiment actuel.

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Nous pouvons estimer la valeur d’un terrain en croisant plusieurs critères :
  La situation géographique (exposition, vis-à-vis)
  L’environnement (proximité des grandes villes et axes routiers, commodités telles que transports, commerces, etc.)
  Le nombre de mètres carrés constructibles
  Le développement possible (hauteur du bâtiment autorisé, nombre de stationnements imposés par la mairie, etc.)

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