MV PATRIMOINE

MV PATRIMOINE

Pour vous constituer un patrimoine immobilier, faites appel à des spécialistes pour vous aider à investir dans le cadre de votre stratégie patrimoniale globale Grenoble. L’investissement dans l’immobilier reste une valeur sûre. Investissement immobilier Grenoble et conseil en défiscalisation immobilier.

Immobilier

Immobilier d’investissement

Bien investir dans l’immobilier

La "pierre" reste une valeur sûre qui participe quasiment toujours à la constitution d’un patrimoine. Encore faut-il choisir la formule et les biens immobiliers adaptés à votre situation :

  • analyse fiscale : Pinel, Malraux, Monument Historique, Loueur Meublé Professionnel (LMP), Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), Droit commun ...
  • veille permanente et recherche de biens : pertinence de l’emplacement, qualité de construction, marché locatif porteur, cohérence du prix
  • montage des dossiers : crédits, promoteurs
  • estimation, étude locative, cession...

Notre département expert vous apporte tout son savoir-faire pour rechercher le meilleur investissement immobilier.

Assurer le suivi des biens immobiliers

La gestion des actifs immobiliers nécessite plus de suivi qu’un placement financier à rendement garanti :

  • suivi de la construction
  • livraison du bien, suivi des garanties
  • gestion locative
  • suivi de la copropriété et de l’état du bien

Les experts d’Assemble vous accompagnent pour assurer la pérennité de votre patrimoine immobilier.

Achat / Vente d’immobilier de défiscalisation

Depuis près de 20 ans notre département immobilier de défiscalisation travaille en contact permanent avec tous les grands groupes immobiliers et de très nombreux promoteurs locaux pour sélectionner avec le plus grand soin des opérations à vous présenter.

Notre consultant Assemble :

Michel Taponard<br />Conseil en immobilier d'investissement

Michel Taponard
Conseil en immobilier d’investissement

Consultant Assemble. Responsable analyse et sélection de programmes.

Acheter ou Vendre dans l’immobilier ancien

Investir dans l’immobilier ancien présente de nombreux avantages mais nécessite aussi une véritable expertise afin de sécuriser au maximum l’investissement. Estimer la valeur d’un immeuble au plus près du marché, le mettre en valeur et le faire visiter en établissant une relation chaleureuse et de confiance voilà notre objectif.

Agence spécialisée dans la transaction immobilière pour une clientèle patrimoniale nous avons à cœur d’apporter un service sur-mesure en conservant les valeurs qui font l’attrait de notre approche : transparence, confiance, respect de nos engagements.

Au fil des années nous avons développé une approche originale des transactions dans l’immobilier ancien par rapport aux agences traditionnelles.

Retrouvez tous nos biens à la vente sur notre site : Assemble Immo ! |

ou contacter nous si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier.

Notre consultant Assemble :

Marie-Astrid Mach

Marie-Astrid Mach

Marie-Astrid MACH Agent immobilier, consultante pour Assemble

Optimisation foncière

Dans le cadre de son accompagnement global Assemble a développé au fil du temps une réelle expertise dans l’optimisation foncière. Lorsque vous souhaitez valoriser dans les meilleures conditions un terrain ou une construction notre département expert vous apporte une assistance précieuse.

  • Étude de faisabilité,
  • Analyse du PLU, du POS, études du PPRN et du PPRI,
  • Optimisation des capacités de construction de concert avec les Mairies et les services d’urbanisme,
  • Réalisation des projets en collaboration avec des architectes,
  • Prise de mandats de cession et de recherche,
  • Présentation du projet de construction aux opérateurs du marché : promoteurs, institutionnels, investisseurs privés,
  • Accompagnement dans la phase de cession,
  • Optimisation du prix de vente,
  • Dossiers de prêts avec les établissements bancaires,
  • Suivis des opérations jusqu’à l’obtention de toutes les autorisations,

En s’appuyant sur l’expérience de Marc Fartoukh qui a évolué pendant 25 ans dans le monde des grands groupes de promotion et qui maîtrise toutes les arcanes de l’urbanisme, les cabinets d’Assemble vous accompagnent tout au long du processus de mise en valeur de votre patrimoine foncier.

Notre consultant Assemble :

Marc Fartoukh<br />Expert en transactions foncières

Marc Fartoukh
Expert en transactions foncières

Ancien directeur commercial de sociétés de promotion

QUESTIONS FRÉQUENTES :

+Qu’elles sont les différentes manières d’investir dans l’immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acquérir un logement en vue de le louer pour percevoir des revenus complémentaires ou pour se constituer un patrimoine grâce à l’effet levier du crédit et l’effet levier fiscal.

L’acquisition d’un investissement immobilier comptant permet d’obtenir un revenu complémentaire régulier. La valeur du bien immobilier et des loyers payés par le locataire évoluent globalement avec le coût de la vie. Ainsi le placement immobilier constitue une protection du capital contre l’inflation.

En finançant un investissement immobilier à crédit, l’effet de levier intervient lorsque le coût de l’emprunt est inférieur à la rentabilité nette de l’investissement. L’acquisition à crédit peut être effectuée avec peu ou sans apport. Une grande partie des échéances de prêt est remboursée par les loyers payés par le locataire réduisant l’effort d’épargne nécessaire pour se constituer un patrimoine.

Pour optimiser l’opération, l’effet levier fiscal peut intervenir par le biais d’avantages fiscaux qui réduisent encore plus l’effort d’épargne nécessaire pour se constituer un patrimoine.

Pour un investissement en métropole, les niches fiscales immobilières actuelles sont les dispositifs Duflot, Malraux, Monument Historique, Location Meublée Non Professionnelle, Censi-Bouvard et Location Meublée Professionnelle.

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+Pourquoi investir dans le cadre du dispositif Duflot ?

L’investissement dans le cadre du dispositif Duflot ouvre droit pour le contribuable (domicilié fiscalement en France) à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 18 % du prix de revient de l’immeuble pour les logements acquis en 2013.

Les logements concernés par ce dispositif sont les logements d’habitation BBC ou RT 2012, notamment acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, situés dans des zones caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement et loué pendant neuf ans à titre de résidence principale.

En vue de la création de patrimoine, l’avantage principal d’un investissement dans le cadre du dispositif Duflot est de bénéficier de l’effet de levier du crédit et de l’effet levier fiscal pour financer l’opération. L’effet levier du crédit peut être optimisé grâce à un taux de crédit compétitif et un rendement locatif élevé. L’effet levier fiscal interviendra directement par la réduction d’impôt et indirectement par la déduction des intérêts et des charges sur les revenus fonciers notamment.

D’autre part, en vue d’un placement patrimonial, un investissement de qualité dans le cadre du dispositif Duflot permet de profiter de la tendance de long terme haussière des prix de l’immobilier, tout en protégeant son patrimoine du mécanisme d’érosion monétaire.

Par ailleurs, en recourant au crédit, l’assurance de prêt constitue une véritable protection pour votre famille dans le cas d’un accident de la vie.

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+Pourquoi investir dans le cadre du dispositif Bouvard ?

L’investissement dans le cadre du dispositif Bouvard ouvre droit pour le contribuable à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % du prix de revient de l’immeuble pour les logements acquis en 2013.

Les logements concernés doivent faire partie, notamment :

d’une résidence services pour étudiants,

d’une résidence de tourisme classée,

d’un établissement de soins (soins de longue durée et hébergement) pour personnes dépendantes, - d’un établissement pour personnes âgées ou handicapées (apportant une assistance dans les actes quotidiens, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale),

Les logements sont loués par bail commercial d’une durée minimale de 9 ans à un exploitant qui effectue une activité de sous location avec services.

L’avantage de ce type d’investissement est d’offrir des rendements attractifs et d’avoir une gestion simple car les investisseurs bénéficient d’un bail commercial fixant le loyer et les conditions de locations. L’investisseur n’a pas à s’occuper de l’aspect locatif.

Les rendements élevés couplés à une réduction d’impôt forte font de l’investissement dans le cadre du diapositif fiscal Bouvard l’un des plus performants en termes de constitution de patrimoine.

Par contre, les montages économiques et juridiques des opérations commercialisées sont complexes. Le risque de défaillance des opérateurs exploitants peut être difficile à appréhender pour un particulier non aguerri. Le bien détenant en général une faible valeur patrimoniale intrinsèque, la valeur de l’investissement réside dans la qualité du bail commercial et la capacité de l’exploitant à faire des bénéfices dans son activité.

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+Existe-t-il une surface minimum de terrain pour construire ?

Dans la plupart des cas, il n’existe pas de surface minimum sauf lorsque le terrain n’est pas relié à l’assaisonnement collectif. Dans ce cas, le terrain doit avoir une superficie minimum de 1000m².

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+Ma maison est sur un grand terrain, puis-je vendre une partie de ce terrain et à quel prix ?

Afin de fixer un prix au terrain, nous consulterons plusieurs documents :
-  le plan de zonage
-  les plans des réseaux d’assainissement
-  le P.O.S. ou le P.L.U. Ces documents vont déterminer le résiduel de la Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.), la hauteur à bâtir et les distances à respecter avec les limites du terrain et la maison existante et une étude géotechnique du sol.

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+Mon terrain est-il constructible ?

Pour le savoir, nous avons besoin du numéro de la parcelle et de sa section cadastrale. Nous consulterons ensuite les documents suivants pour vous répondre :
-  le Plan de Zonage
-  Le Plan d’Occupation des Sols (P.O.S.) ou le Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.)
-  le Plan d’Aménagement et du Développement Durable (P.A.D.D.)
-  le Schéma de Cohérence Territoriale (S.C.O.T.).
-  le Plan de Prévention des Risques et des Inondations (P.P.R.I.)
-  et le Plan de Prévention des Risques Naturels (P.P.R.N.)

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+Quelle est la différence entre le C.O.S. et le C.E.S. ?

Le C.O.S. (Coefficient d’occupation des sols) et le C.E.S. (Coefficient d’emprise au sol) sont des pourcentages que l’on trouve dans le P.L.U. ou le P.O.S., correspondants à la commune du terrain. Multiplié à la superficie totale du terrain, le C.O.S. permet d’obtenir la surface maximum de S.H.O.N constructible.

Le C.E.S, quand à lui, permet d’obtenir la surface maximum du bâti au rez-de-chaussée si on le multiplie à la superficie totale du terrain. Concrètement le C.O.S. définit le nombre de m² SHON de votre future construction alors que le C.E.S. définit la proportion de votre terrain qui pourra être occupé par une construction, soit uniquement la surface du rez-de-chaussée.

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+Quelle est la valeur de ma maison ?

Le prix de la maison est déterminée par la valeur intrinsèque du bâtiment (nombre de pièce, surface, prestations…) mais aussi par le terrain sur laquelle elle se situe. L’étude du terrain grâce au Plan de Zonage, puis au P.L.U. ou au P.O.S. et enfin à l’étude géotechnique du sol, nous permettra de savoir si le projet peut être proposé à des promoteurs en vue de la construction d’un immeuble à la place du bâtiment actuel.

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+Quelle est la valeur de mon terrain ?

Nous pouvons estimer la valeur d’un terrain en croisant plusieurs critères :
-  La situation géographique (exposition, vis-à-vis)
-  L’environnement (proximité des grandes villes et axes routiers, commodités telles que transports, commerces, etc.)
-  Le nombre de mètres carrés constructibles
-  Le développement possible (hauteur du bâtiment autorisé, nombre de stationnements imposés par la mairie, etc.)

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